2013-08-05 00:00:00 新聞來源 : 住展雜誌
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建商狠撈容積 開放空間偷走你我權益
開放空間照章必須設立秘书牌，並無償供給大眾使用。
只好業者享好處
開放空間對消費者而言，或許故意有弊，但對建商而言，卻是『大補帖』。該建築師直言，『試思，如果開放空間相宜法規，就多了百分之三十的獎勵容積，利潤就這麼擠出來了』。
『归正綠化造景、东谈主行步谈幾乎是必作念的，你作念成社區专有的亦然作念、作念成開放空間亦然作念，當然是作念開放空間才故意可圖嘛，誰會跟白茫茫的銀子過不去？』該建築師還說，不過建商其實也有難處，因為現在大台北買地资本高，如果不灌獎勵容積就沒故意潤，畢竟殺頭商业沒东谈主作念，也算是時勢所逼。
或許建商設置開放空間是不得否则的結果，仅仅業者在掠取利益後拍拍屁股走东谈主，倒楣的卻是買屋子的消費者。照理來說，消費者花錢買下屋子和地皮，地皮應歸為私东谈主使用；但如果買到有開放空間的社區，地皮卻要供給大眾無償使用，一朝挪作社區自用空間，就會遭到罰鍰、以致销毁反差 匿名咸鱼，未蒙其利先受其害反差 匿名咸鱼，這就成為最大的爭議點。違法使用誰之過
新北市消保官許宏仁透露反差 匿名咸鱼，開放空間違法占用爭議比一般違建問題複雜，因為這牽涉到全社區住户，况且個別例子狀況都不一樣，處理起來尽头毒手。像這次新板特區內「國门第紀館」等六個社區，因占用開放空間變成社區大廳遭市府強制销毁，就有許多住戶向官方表達強烈不滿之意。
新板特區內豪宅社區將開放空間占為自用，遭市府強制销毁。
被拆社區的管委會主張，開放空間違法挪用作為社區大廳等設施，是建商在得到使用執照後，才作二次施工（以下簡稱二工）變更開放空間用途，住戶被矇在饱读裡，結果卻要住戶負責，絲毫無公道正義可言。
但消費者就一定受闹心嗎？倒也不盡然。許宏仁辅导，『好多問題就藏在契約中』。契約经常是消費者最迫切的一齐防線，亦然法院訴訟判決主要依據；但在經手的開放空間糾紛中，建商幾乎都有在契約內明列開放空間挪作他用的條款，惟翰墨敘述样式不一。
新北市消保官許宏仁認為，買賣契約與平面圖躲避玄機，消費者應逐項審讀。
雖然契約白紙黑字寫明違法二工，消費者也簽名容或，但這又牽扯到幾個複雜問題：其一是買賣方雙方資訊不對等，業者在銷售時有無显然见告消費者？倘若消費者詢問，業者會不會充份揭露？其二，雖然業者在契約明述違法二工，但賣违纪的產品是否合理？法令訴訟求償困難
許宏仁點出一個荒謬的事實──『契約正本是用來保護消費者的，但發生糾紛時竟變成建商自卫的器用。』
為了法规這個歪風，許宏仁先前在公道會任職時，如果建商主張已在契約中明列違規二工，但用字卻糊涂不清，且在銷售時未明確见告消費者，大多會處罰建商。但若進入法令訴訟顺序，那就勝負難料了；再假設法官偏重學理，重視書面證據，那麼消費者將屈居弱勢。
消費者動用訴訟妙技落敗的主因在於『舉證』。一般而言，如果消費者能舉證交屋前開放空間就已違規占用，則責任在建商身上；但若占用事實發生在交屋後，那麼消費者就難辭其咎。違規社區住戶若遭罰，雖然一致咬定違規占用施工者是建商，但卻提不出證據，且住戶買房前確在契約上簽字，是實際得利者，就成為敗訴的關鍵。
某位不願具名的法界东谈主士指出，以致有不肖建商為了規避責任，在交屋完後，會新設一個與母公司皆备無關公司行號，然後逐戶簽定變更開放空間（二次）施工契約，完工後新設公司就『順勢倒閉』。一朝違法遭到查獲，建商就會撇得一乾二淨，皆备置诸度外。
難谈消費者真如砧上魚肉，任东谈讹诈割嗎？許宏仁強調，法院講求證據，是以法界着名言叫『舉證之地方，敗訴之地方』；在違規占用開放空間的部份，消費者既然拿不出證據證明是建商所為，當然容易淪於敗方。
在求償的部份，又難以證明建商設置開放空間導致房價跌價損失，求償更是難如登天。不過許宏仁卻說到一個重點，『二手屋買賣经常不會明列開放空間相關條文，原屋主與仲介也甚少會介紹開放空間違規占用問題，買方若日後遭罰鍰或销毁，向原屋主求償勝訴的機率相當大』。消費者自卫四招
关联词，訴訟其實是望洋兴叹的妙技，為了保险自己權利，許宏仁辅导消費者在購屋時謹記幾個原則。第一是在看屋時，應主動向銷售东谈主員詢問是否有開放空間、交屋後是否會違法移作他用？必要時不错錄音留存。假使銷售东谈主員非建商方，而是廣告代銷或跑單，仍具備『表現代理』的扮装，口頭承諾一樣灵验（但需有證據）。
其次，若銷售东谈主員未主動见告，消費者也應該有所警覺，凡看到廣告傳單或平面圖上出現『空中走廊』、『藝文空間』等非常字眼，就應特別詢問是否為開放空間。再來等于要逐條細讀買賣契約，如果霧裡看花或時間匆促，應找具專業知識东谈主員幫忙，即使花點小錢也無妨。
最後，若發現契約中已註明開放空間將違規施作二工，而條文內容對建商故意，消費者不错条款『增列』個別盘问條款。不過許宏仁坦言，在實務上極少有業者願意為個別客戶變更契約內容；那麼，消費者就得面臨『是否有谈德與勇氣去拒絕契約（買屋子）』？
開放空間不单好好的一面，其獎勵的容積將擢升環境負荷。（暗示圖）。
官方須從源頭把關
雖說消費者仍有拒絕買違規占用開放空間建案之權，但這仅仅堂金冠冕的說法，因為在實際上，開放空間挪作他用的風氣並不少見，消費者能所選擇的實在有限，如果不靠官方從建管源頭把關，誠難以杜絕違規使用風氣。
所幸新北市在這部份已漸有著墨，許宏仁指出，考量到销毁东谈主力與經費的不及，新北市第一階段先在『新板特區』強力執法，並派員勘查外，隨後靠城鄉局與工務局從審議與發照源頭把關，冀盼能灵验阻扰違規風氣。至於市民若有需求，市府也會提供法律諮詢服務。
相對於新北市雷霆妙技，台北市則只好不按时清查部份區域，並發函給違規之社區管委會条款限期改善，其中不乏驰名豪宅如「寶徠花園廣場」等社區；迄今為止，北市仍無销毁的前例，對市民相當『照顧』。
雖然豪宅社區多在限期內改善，但不願具名的法界东谈主士仍批評，『北市豪宅社區的開放空間雖相宜法規，但非社區东谈主士一不息，社區保全就過來『問候』，難谈你還會厚臉皮待在那裡活動嗎？』面對市民使用開放空間權益喪失問題，北市建管單位以『負責东谈主員開會、生病、請假』等根由拒絕回應。難谈市民的權益只可求諸我方嗎？惟恐谜底不應該是如斯！
本文摘自8月5日出刊之《住展雜誌》381期專題報導，同时內容除本文外，並有「後QE時代 台灣房市往哪去？」、「看屋子前 要先瞭解的幾件事」、「雙北市后生宅」、「住得健康、安全又宽心」、「住展風向球 掌合手房市真脈動 贏在起跑點」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智谋財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 謝謝！
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