2013-08-05 00:00:00 新聞來源 : 住展雜誌
回應
建商狠撈容積 開放空間偷走你我權益
開放空間照章必須設立文书牌，並無償供給大眾使用。惟有業者享好處開放空間對消費者而言，或許有益有弊，但對建商而言，卻是『大補帖』。該建築師直言，『試思，如果開放空間合乎法規，就多了百分之三十的獎勵容積，利潤就這麼擠出來了』。『归正綠化造景、东说念主行步说念幾乎是必作念的，你作念成社區特有的亦然作念、作念成開放空間亦然作念，當然是作念開放空間才有益可圖嘛，誰會跟白茫茫的銀子過不去？』該建築師還說，不過建商其實也有難處，因為現在大台北買地资本高，如果不灌獎勵容積就沒有益潤，畢竟殺頭贸易沒东说念主作念，也算是時勢所逼。或許建商設置開放空間是不得否则的結果，仅仅業者在掠夺利益後拍拍屁股走东说念主，倒楣的卻是買屋子的消費者。照理來說，消費者花錢買下屋子和地盘，地盘應歸為私东说念主使用；但如果買到有開放空間的社區，地盘卻要供給大眾無償使用，一朝挪作社區自用空間，就會遭到罰鍰、致使撤废人妖 telegram，未蒙其利先受其害人妖 telegram，這就成為最大的爭議點。違法使用誰之過新北市消保官許宏仁流露人妖 telegram，開放空間違法占用爭議比一般違建問題複雜，因為這牽涉到全社區住户，何况個別例子狀況皆不一樣，處理起來越过难办。像這次新板特區內「國门第紀館」等六個社區，因占用開放空間變成社區大廳遭市府強制撤废，就有許多住戶向官方表達強烈不滿之意。新板特區內豪宅社區將開放空間占為自用，遭市府強制撤废。 被拆社區的管委會主張，開放空間違法挪用作為社區大廳等設施，是建商在获得使用執照後，才作二次施工（以下簡稱二工）變更開放空間用途，住戶被矇在饱读裡，結果卻要住戶負責，絲毫無公说念正義可言。但消費者就一定受闹心嗎？倒也不盡然。許宏仁辅导，『许多問題就藏在契約中』。契約无间是消費者最热切的全部防線，亦然法院訴訟判決主要依據；但在經手的開放空間糾紛中，建商幾乎皆有在契約內明列開放空間挪作他用的條款，惟笔墨敘述面孔不一。新北市消保官許宏仁認為，買賣契約與平面圖躲避玄機，消費者應逐項審讀。 雖然契約白紙黑字寫明違法二工，消費者也簽名喜悦，但這又牽扯到幾個複雜問題：其一是買賣方雙方資訊不對等，業者在銷售時有無赫然奉告消費者？倘若消費者詢問，業者會不會充份揭露？其二，雖然業者在契約明述違法二工，但賣行恶的產品是否合理？执法訴訟求償困難許宏仁點出一個荒謬的事實──『契約原来是用來保護消費者的，但發生糾紛時竟變成建商自卫的器具。』為了门径這個歪風，許宏仁先前在公说念會任職時，如果建商主張已在契約中明列違規二工，但用字卻无极不清，且在銷售時未明確奉告消費者，大多會處罰建商。但若進入执法訴訟法子，那就勝負難料了；再假設法官偏重學理，重視書面證據，那麼消費者將屈居弱勢。消費者動用訴訟时间落敗的主因在於『舉證』。一般而言，如果消費者能舉證交屋前開放空間就已違規占用，則責任在建商身上；但若占用事實發生在交屋後，那麼消費者就難辭其咎。違規社區住戶若遭罰，雖然一致咬定違規占用施工者是建商，但卻提不出證據，且住戶買房前確在契約上簽字，是實際得利者，就成為敗訴的關鍵。某位不願具名的法界东说念主士指出，致使有不肖建商為了規避責任，在交屋完後，會新設一個與母公司齐全無關公司行號，然後逐戶簽定變更開放空間（二次）施工契約，完工後新設公司就『順勢倒閉』。一朝違法遭到查獲，建商就會撇得一乾二淨，齐全置之脑后。難说念消費者真如砧上魚肉，任东说念哄骗割嗎？許宏仁強調，法院講求證據，是以法界着名言叫『舉證之场所，敗訴之场所』；在違規占用開放空間的部份，消費者既然拿不出證據證明是建商所為，當然容易淪於敗方。在求償的部份，又難以證明建商設置開放空間導致房價跌價損失，求償更是難如登天。不過許宏仁卻說到一個重點，『二手屋買賣无间不會明列開放空間相關條文，原屋主與仲介也甚少會介紹開放空間違規占用問題，買方若日後遭罰鍰或撤废，向原屋主求償勝訴的機率相當大』。消費者自卫四招然而，訴訟其實是无可奈何的时间，為了保险自己權利，許宏仁辅导消費者在購屋時謹記幾個原則。第一是在看屋時，應主動向銷售东说念主員詢問是否有開放空間、交屋後是否會違法移作他用？必要時不错錄音留存。假使銷售东说念主員非建商方，而是廣告代銷或跑單，仍具備『表現代理』的变装，口頭承諾一樣有用（但需有證據）。其次，若銷售东说念主員未主動奉告，消費者也應該有所警覺，凡看到廣告傳單或平面圖上出現『空中走廊』、『藝文空間』等很是字眼，就應特別詢問是否為開放空間。再來即是要逐條細讀買賣契約，如果霧裡看花或時間匆促，應找具專業知識东说念主員幫忙，即使花點小錢也無妨。最後，若發現契約中已註明開放空間將違規施作二工，而條文內容對建商有益，消費者不错条款『增列』個別商讨條款。不過許宏仁坦言，在實務上極少有業者願意為個別客戶變更契約內容；那麼，消費者就得面臨『是否有说念德與勇氣去拒絕契約（買屋子）』？開放空間不唯有好的一面，其獎勵的容積將升迁環境負荷。（暗示圖）。官方須從源頭把關雖說消費者仍有拒絕買違規占用開放空間建案之權，但這仅仅堂金冠冕的說法，因為在實際上，開放空間挪作他用的風氣並不少見，消費者能所選擇的實在有限，如果不靠官方從建管源頭把關，誠難以杜絕違規使用風氣。所幸新北市在這部份已漸有著墨，許宏仁指出，考量到撤废东说念主力與經費的不及，新北市第一階段先在『新板特區』強力執法，並派員勘查外，隨後靠城鄉局與工務局從審議與發照源頭把關，冀盼能有用遏制違規風氣。至於市民若有需求，市府也會提供法律諮詢服務。相對於新北市雷霆时间，台北市則惟有不按期清查部份區域，並發函給違規之社區管委會条款限期改善，其中不乏著名豪宅如「寶徠花園廣場」等社區；迄今為止，北市仍無撤废的前例，對市民相當『照顧』。雖然豪宅社區多在限期內改善，但不願具名的法界东说念主士仍批評，『北市豪宅社區的開放空間雖合乎法規，但非社區东说念主士一连合，社區保全就過來『問候』，難说念你還會厚臉皮待在那裡活動嗎？』面對市民使用開放空間權益喪失問題，北市建管單位以『負責东说念主員開會、生病、請假』等情理拒絕回應。難说念市民的權益只可求諸我方嗎？惟恐谜底不應該是如斯！本文摘自8月5日出刊之《住展雜誌》381期專題報導，同时內容除本文外，並有「後QE時代 台灣房市往哪去？」、「看屋子前 要先瞭解的幾件事」、「雙北市后生宅」、「住得健康、安全又定心」、「住展風向球 掌持房市真脈動 贏在起跑點」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重贤慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 謝謝！
更多雜誌 »
户外捆绑
