8月22日晚间，SOHO中国公布2024年中期功绩，期内终了营业收入7.99亿元，包摄母公司鼓励基础净利润(剔除投资物业评估值变动以及一次性税费)约1.04亿元，包摄母公司鼓励净升天1.08亿元。 

SOHO中国的主要盈利开头，是一线城市写字楼的房钱收入。上半年，SOHO中国投资物业平均出租率约76%，租出业务毛利率约82%，但北京有部分写字楼出租率低至54%、57%的水平。

基于SOHO中国的中期功绩情况，以过火流动欠债、银行告贷、现款范围等谈判，核数师对该公司年报提醒称“存在紧要不笃定性，可能会对握续筹画的才调组成紧要疑虑。”

陆续卖钞票偿付税务

看成靠写字楼租出创收的公司，SOHIO中国近来年营业收入较为老成，但盈利却出现大幅波动。

公开数据知道，从2019年～2023年，SOHO中国营业收入诀别为18.47亿元、21.92亿元、17.42亿元、17.75亿元、16.79亿元，其中2021、2023年两年营业收入呈微幅下落趋势。

但从归母净利润看，SOHO中国该谈判弘扬从2019年的13.31亿元全手下滑至2020年的5.30亿元，2021年净升天1.31亿元，2022年盈利6120.80万元，2023年再度转亏1.80亿元。

参预2024年，该公司的盈利谈判未出现好转，上半年取得营业收入7.99亿元，同比减少2.7%;母公司鼓励应占净升天1.08亿元，而昨年同期则取得净利润1361.3万元，每股升天0.02元。

“营业收入下降，主如果由于办公楼及生意物业租出市集需求疲软。 ”SOHO中国默示。

与此同期，上半年，SOHO中国的毛利、毛利率等谈判均有下滑。其中租出业务毛利率约为82%，2023年同期约为83%；上半年毛利约为6.48亿元，2023年同期约6.78亿元，同比下降约 4.39%。

相较于盈利下滑，SOHO中国更蹙迫的潜在问题是税费问题。

早在2022年时，SOHO中国北京一家子公司，曾收到当地税务机关的税项交纳见知，条目其在2022年9月1日前支付望京SOHO样式塔1和塔2的揣测地盘升值税17.33亿元。自税款滞纳之日起，按日加收滞征税款万分之五的滞纳金。

阻隔2024年6月30日，就上述税项问题，SOHO中国已支付地盘升值税1.45亿元，尚有21.69亿元的地盘升值税和揣测滞纳金未被偿付。6月30日后，该公司又进一步偿付200万元。

笔据税收征收不绝法，当地税务机关可能接受其他强制纪律，包括但不限于扣押、查封、照章拍卖或变卖揣测物业，以及就滞纳地盘升值税处以不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚金。地盘升值税的滞纳，还可能导致该集团41.87亿元的银行告贷出现交叉负约。

就上述问题，SOHO中国默示，已握续与当地税务机关就尚未偿付的地盘升值税、揣测滞纳金开展疏浚，并就具体偿付计算打算达成一致，集团将陆续搞定几许生意物业，用以偿付部分地盘升值税。

与此同期，SOHO中国将握续与包括现存存在交叉负约告贷的贷款东谈主在内的几许金融机构积极疏浚，协商对集团现存告贷的还款安排进行弯曲，以确保草率到期偿还。6月30日后，该集团已与一家银行签署补充合同，弯曲本金金额19.10亿元银行告贷的还款安排。

核数师指示筹画风险

SOHO中国的主营业务为写字楼租出，写字楼市集弯曲与其功绩息息揣测。

在中报中，该公司对写字楼市集回来称：上半年写字楼与生意租出市集新增供应有所放缓，商办用地供求范围波及连年低位；需求方面，疲软的市集需求成为制约市集回暖的主要身分，租出需求以搬迁及续租为主。房钱水平处于下行通谈，尽管商铺房钱有小幅增长，但涨幅趋于收窄。

“以价换量”，成为企业租出业务的主要策略，以看守市集活跃度。

这与各大机构对写字楼市集的研判一致。比如谢忱梁行默示，本年二季度，北京甲级写字楼市集无新增供应入市，降本增效和以价换量陆续成为佃户和业主在企业运营上的主旋律，市集房钱水平陆续处于下行区间，全市房钱环比下降3.9%，空置率环比下降0.3个百分点至18.0%。

上海方面，谢忱梁行默示，二季度当地共有4个甲级写字楼样式入市，为市集新增240，611广大米空间；举座房钱下降趋势已经存在，全市平均成交房钱录得230.8元每广大米每月，环比下降2.7%。租出活跃度较前几季度有所回升，全市平均空置率降至21.7%。

SOHO中国方面也默示，下半年北京和上海甲级写字楼市集将诀别迎来42.5万广大米及70.9万广大米新增供应。在市集需求低迷、新增供应无数入市的情况下，空置率将陆续拉高，令租出市集握续承压。 

宏不雅市集环境的变化，将对SOHO中国的写字楼业务带来更多挑战。本年上半年，该公司主要创收样式来自北京和上海，其中北京星河及向阳门SOHO出租率仅54%，望京SOHO出租率仅57%，前门大街样式出租率63%；上海方面，SOHO天山广场出租率为79%。

阻隔中期末，该公司净钞票欠债率约41%，平均假贷资本约4.5%；银行告贷过火他告贷认为156.91亿元，上述告贷以集团账面价值为538.912亿元的投资物业看成典质，其中一年内到期部分约77.49亿元，期末该集团非受限现款及现款等价物仅为7.68亿元。

对此核数师默示，阻隔2024年6月30日SOHO中国的流动欠债超出其流动钞票99.23亿元，同期银行告贷过火他告贷认为156.91亿元，非受限现款及现款等价物为7.68亿元，该等事件连同其他事项标明存在紧要不笃定性，可能会对集团的握续筹画才调组成紧要疑虑。

面对重重挑战，SOHO中国一方面长远资本规定与风险不绝，同期对宏不雅环境抱有回暖期待。“瞻望2024年下半年，跟着宏不雅战术握续加码扩内需、促消耗，经济有望步入愈加妥当的复苏轨谈，额外是处做事营商环境的握续优化，或将领先带动大城市生意地产市集回暖，推动生意地产行业向更高质料、更可握续的发展方法转型。”

孙梦凡

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